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不動産投資において発生するデッドクロスとは?どうしたら回避できる?

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不動産投資において発生するデッドクロスとは?どうしたら回避できる?

不動産投資において発生するデッドクロスとは?どうしたら回避できる?

不動産投資において発生するデッドクロス。
「デッドクロスって何?」と疑問に思う方も多いかもしれませんね。
デッドクロスが発生すると納税の負担が増え、倒産する可能性があります。
不動産投資を成功させるためにも、どのようなものかを知って対策しましょう。
そこで今回は、不動産投資を検討している方に向けて、デッドクロスについてご紹介します。

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不動産投資においてデッドクロスが発生する原因とは?

家や土地を購入する際、ほとんどの方がローンを組みますよね。
返済が始まってから数年は利息の割合が多いのですが、後半は利息部分が減り元金の割合が多くなっていきます。
不動産投資においてはローン返済の利息部分も経費として計上できるのですが、利息部分が減ると、経費として計上できる金額も少なくなります。
また不動産のうち建物に関しては、築年数が経過すれば劣化していきますから、耐用年数20年で計算して減価償却費を経費として計上できます。
デッドクロスとは、この減価償却費をローンの元金返済額が超えてしまうポイントのことです。
不動産投資においては、ローンの元金返済額を、帳簿上、減価償却費と相殺する形にします。
しかしローンの元金返済額が減価償却費を超えてしまうと、経費として計上できる金額が少なくなってしまいます。
これが、デッドクロスが発生する原因なのです。
デッドクロスが発生すると、それまで減価償却費と相殺処理をしていた元金の返済を現金で支払わなければならなくなります。
さらに経費の計上が少なければ利益が増えることになりますから、所得税も増えてしまい、結果的に運用が厳しくなってしまうのです。

不動産投資において発生するデッドクロスを回避する方法とは?

では、回避するためにはどうすればよいのでしょうか?
いくつかお伝えしますので、対処の参考にしてみてくださいね。

物件を購入する前


●購入時に頭金を多めに入れて返済期間を短くする
●ローンを元金均等返済で組む
●長く減価償却期間をとるために、耐用年数が長い物件を選ぶ


このように、購入する際の自己資金やローンの組み方を考慮することで、デッドクロスの発生を回避できます。

物件を購入した後


●デッドクロスの発生に備えて貯金する
●新しい物件を購入し減価償却費を計上する
●繰り上げ返済して返済総額を減らす


不動産投資においては、現金を貯めておくことが大切です。
貯めたお金で別の物件を購入したり、繰り上げ返済したりできますから、購入後はデッドクロスに備えた資金計画を立てましょう。

まとめ

不動産投資には、デッドクロスが発生するリスクがあります。
税金が支払えない、ローンの返済ができないなど、厳しい状況に陥る可能性があります。
不動産投資を始めようと考えている方は、デッドクロスが発生する原因と回避方法をしっかりと理解した上で検討してくださいね。
東京を中心に日本国内の一棟収益物件・投資物件は株式会社t2snow
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